서울시가 민간이 소유한 노는 땅의 개발 기회를 높여 사업성과 공공성을 동시에 확보하는 ‘사전협상제도’를 손질해 제도 활성화에 나선다. 사업 추진 단계별로 특화된 개선방안을 마련해 민간사업자와 토지소유자의 참여를 이끌고 사업 추진 속도를 높인다는 목표다.
사전협상제도는 민간사업자가 5천㎡ 이상 부지를 개발할 때 도시계획 변경의 타당성과 개발의 공공성‧합리성을 확보하기 위해 민간과 공공이 사전에 협의하는 제도다. 용도지역 상향 등으로 민간사업자의 사업성을 높여주고, 개발이익 일부를 공공기여로 확보함으로써 민간 개발사업의 활성화와 도시균형발전을 동시에 촉진하는 ‘좋은개발’ 실현을 목표로 한다. 2009년 ‘신(新)도시계획 운영체계’라는 이름으로 서울시가 처음 도입한 이후 전국 제도로 확대됐다.
온라인 ‘통합 상담창구’를 만들어서 부지 개발에 관심 있는 토지소유주와 민간사업자에게 사전협상제도를 비롯한 민간부지 활용 전반에 대해 안내하고 개발 가능 여부 등을 상담해준다. 대상지 선정을 위한 개발계획(안) 수립 단계에서는 공공이 함께 개발 방향을 설정하는 ‘사전컨설팅’을 도입해 사업 추진 가능성을 높이고 향후 협상 단계에서 쟁점을 줄인다.
대상지로 선정된 이후에도 쟁점이 적은 사업지의 경우 ‘집중협상 프로세스’를 도입해 협상기간을 획기적으로 단축한다. 쟁점사항으로 협상이 무한정 늘어지는 일이 없도록 도시계획, 부동산, 금융, 세제 등 분야별 전문가가 검토를 지원해 함께 대안을 도출하는 ‘기획컨설팅’도 도입한다.
‘사전협상제도’는 지난 2009년 도입된 이후 현대차 GBC, 서울역 북부역세권 등 8개 대규모 부지에 대한 협상을 완료하는 등의 성과를 낸 바 있다. 그러나 제도에 대한 인지도가 낮아 진입장벽이 높고 사업기간이 길다는 지적을 받아왔다. 또한, 대상지 기준을 중소규모 토지까지 확대되는 등 관련 제도와 법령이 개정되면서 제도에 대한 문의와 수요도 증가추세다.
시는 앞서 ‘사전협상제도’의 활성화를 위해 사전협상제의 대상이 되는 토지를 1만㎡ 이상에서 5천㎡ 이상 중‧소규모 민간부지까지 확대했다.('19.3.) 또한, 공공기여를 서울시 전역에 활용할 수 있도록 ｢국토계획법｣이 개정('21.7.)됐다.
서울시는 이와 같이 ①통합 상담창구 운영 ②사전컨설팅 지원 ③집중협상 프로세스 도입 ④기획컨설팅 지원, 네 가지를 골자로 하는 ‘사전협상제도 개선방안’을 마련했다고 밝혔다. 즉시 시행에 들어간다.
첫째, 온라인 통합 상담창구를 운영해 그간 어렵게 느껴졌던 제도 전반에 대한 정보제공으로 접근 문턱을 낮춘다. 민간부지를 활용하고자 하는 토지소유주가 대상지 위치, 면적, 개발용도 및 목적을 작성해서 문의글을 올리면 순차적으로 확인 후 상담이 진행된다.
둘째, ‘사전컨설팅’을 도입해 사업 초기 단계에 계획 수립을 지원한다. 사전협상제도로 개발을 추진하고자 하는 토지소유주와 민간사업자가 개략적인 개발구상만 있다면 컨설팅을 통해 개발계획(안) 수립과 사전협상을 동시에 진행해 절차를 대폭 간소화한다.
상위계획과의 정합성, 도시계획변경의 적정성 같이 공공이 전문성이 있는 사항들을 사전에 컨설팅해줌으로써 향후 협상 단계에서의 리스크를 줄여 사업 추진 속도를 높일 것으로 기대된다.
기존에는 토지소유주가 개발구상(안)을 수립해 공공에 제안한 후 협상대상지로 선정이 되면, 개발계획(안)을 수립해서 협상하는 방식으로 진행된다. 토지소유주가 자체적으로 개발계획을 수립하다보니 상위계획과의 정합성, 용도지역 상향의 적정성 등이 맞지 않아 사전협상 과정에서 쟁점이 발생하는 경우가 많다.
통합 상담창구와 사전컨설팅 신청은 30일(수) 오픈하는 전용 홈페이지(www.서울시사전협상.com)를 통해 할 수 있다. ‘사전컨설팅’은 4~6월 3개월 간 신청을 받아 5~7월 중으로 한시적으로 진행된다. 홈페이지에 첨부된 양식을 내려받아 개략적인 개발구상 내용을 작성해 신청하면 컨설팅 지원여부 결정 후 사전컨설팅을 진행하게 된다.
셋째, 사전협상 대상지로 선정된 이후 협상단계에서는 그동안 모든 대상지에 일률적으로 적용됐던 절차를 사업지 여건에 따라 유연하게 적용하는 방식으로 개선한다.
협상 착수 이전에 쟁점이 적을 것으로 예상되는 대상지는 협상 횟수를 대폭 줄인 ‘집중협상 프로세스’를 적용한다. 도시계획변경 사항이 크지 않거나, 도입용도가 단순하거나, 계획내용이 명확한 대상지 등이 해당된다.
넷째, 협상과정에서 쟁점 사항이 발생할 경우 분야별 전문가가 함께 자료를 검토하고 대안을 도출하는 ‘기획컨설팅’을 지원해 불필요한 사업기간을 단축한다. 현재는 협상 중 쟁점이 발생할 경우 토지소유주가 자료를 보완하는 방식으로 진행되고 있어 협상이 장기화되는 요인이 되고 있다.
서울시는 이번에 마련한 ‘사전협상제도 개선방안’을 토지소유주와 민간 건설사 등에 소개하기 위한 ‘사업설명회’를 30일(수) 15시 서울시청 3층 대회의실에서 연다. 서울시 유튜브(https://youtu.be/fR_7o3d4iSM)에서도 생중계로 볼 수 있다.
사업설명회에서는 ▴제도의 개요 ▴법령 및 지침 개정사항 ▴시범운영 컨설팅 ▴주요 추진사례 등에 대한 안내가 있을 예정이다.
코로나19 사회적 거리두기 지침을 준수해 현장에는 접종 여부와 관계없이 선착순 입장이 가능하다.
홍선기 서울시 공공개발기획단장은 “사전협상제도는 2009년 ‘신(新)도시계획 운영체계’라는 명칭으로 서울시가 처음 도입한 이후, 법령개정 및 지침마련 등 제도개선을 위한 노력을 끊임없이 지속해왔다”며 “그동안 사전협상제도에 대해 알고 있는 일부 민간사업자를 중심으로 적용해왔다면 이번 제도개선을 통해 참여 기회를 확대하고 제도에 대한 공감대와 인식을 확산하는 계기가 될 것으로 기대한다.”고 말했다.
