‘상속받은 집 먼저 팔면 과세’
‘상속받은 집 먼저 팔면 과세’
  • 김화철 변호사
  • 승인 2011.09.27 11:10
  • 댓글 0
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▲ 김화철 변호사.

집을 가지고 있는 사람들이라면 혹은 앞으로 집을 살 사람들이라면, 집을 팔 때 세금이 어떻게 되는지 궁금할 것이다.  그리고 어떤 경우에 집을 팔면 세금을 내지 않는지도 궁금할 수밖에 없다.

1세대 1주택이란 우리나라에 살고 있는 거주자와 배우자, 생계를 같이 하는 가족인 1세대가 국내에 9억 원 이하인 1주택을 보유하고 있는 경우로서, 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다.(소득세법 시행령 154조 참조)

얼마 전까지만 해도 서울, 과천, 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동이라는 7개 지역에서는 2년 이상 거주기간이라는 요건이 필요하였지만, 지난 5월 1일 부동산대책으로 소득세법 시행령을 개정하여 이러한 거주요건을 폐지함으로써 앞으로는 거주요건에 관계없이 보유기간 3년 이상이면 비과세 혜택을 받게 됐다.

1세대 1주택에 대한 비과세 판단은 양도일을 기준으로 하기 때문에, 주택을 여러 채 가지고 있는 사람은 어느 주택을 먼저 파느냐에 따라 세금에 많이 차이가 발생한다.

다시 말해 2주택을 가진 사람의 경우 먼저 파는 주택은 주택이 2채 있는 상태에서 파는 것이어서 양도세를 내야 하지만, 나중에 파는 주택은 1채만 남은 상태에서 파는 것이기 때문에 양도세를 안내게 된다.
그러므로 양도세 계산을 해서 세금이 많이 나올 수 있는 주택을 나중에 파는 것이 유리하다. 

쉽게 얘기해서 저가 주택과 고가 주택을 가지고 있는 사람은 저가 주택을 먼저 팔고, 고가 주택을 나중에 파는 것이 이익이 된다. 다만 1주택 소유자가 집을 팔기 전에 다른 집을 사서 일시적으로 2주택이 된 경우에는 2년 이내 원래 주택을 파는 경우에만 비과세 혜택을 보는 것이다.

또 새로 산 집을 먼저 팔 경우에는 양도세를 내야 하니 주의할 필요가 있다. 그리고 부모님으로부터 집을 상속받은 경우에도 원래 가지고 있던 주택을 팔아야 비과세 혜택이 있으며, 상속받은 주택을 먼저 팔 경우 양도세를 내야 하니 신경을 써야 한다.

또 각자 집을 1채씩 가지고 있던 남녀가 결혼을 함으로써 1세대 2주택이 되거나, 집을 1채 가진 자녀가 역시 집을 1채 가진 60세 이상의 부모님을 같이 모시고 살게 되면서 합친 경우, 결혼한 날(혼인신고일), 또는 같이 살게 된 날(전입신고일)부터 5년 내에 먼저 파는 주택은 비과세 혜택을 받는다.

보유기간은 취득일부터 양도일까지의 기간을 말하는데, 일반적인 매매의 경우 대금청산일(잔금지급일)을 기준으로 결정하며 잔금지급일이 분명하지 않다면 등기접수일로 결정한다.  만약 잔금을 지급하기 전에 등기를 이전받았거나 이전해 준 경우 등기한 날짜를 기준으로 계산하므로 날짜 계산시 고려해야 한다.


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