올해 9월 현재 서울시민 가운데 자기 소유 주택이나 아파트에 거주하고 있는 사람의 비율은 약 41%에 불과하다고 한다.
즉 서울 시민 중 60%가 다른 사람의 집에 전세나 월세로 살고 있는 것이다. 이 글을 쓰고 있는 필자 역시 마찬가지다. 그래서 오늘은 전세로 입주할 경우 주의해야 할 사항 몇 가지를 알려드리고자 한다.
1. 등기부등본의 확인
전세로 입주할 때 가장 걱정되는 것은 역시 집이 경매로 넘어가 임차보증금을 받지 못하는 일이 생기지 않을까 하는 것이겠다.
이러한 문제를 만들지 않기 위해서는 입주하는 집의 등기부등본을 열람해 근저당권, 전세권, 가처분, 가압류 등을 미리 확인할 필요가 있다.
물론 부동산중개소에서 등기부등본을 주고 설명을 해주기도 하지만, 보증금 잔금 지급 당일 아침에 본인이 대법원 인터넷등기소 홈페이지를 통해 등기부를 직접 열람하고 보증금을 지급하는 것이 가장 안전하다.
2. 등기부등본 보는 법
지면관계상 상세한 설명은 할 수 없지만, 간략히 다음과 같이 생각하면 된다. 등기부에는 갑구와 을구가 있는데, 갑구에 가처분등기가 되어 있으면 전세계약을 하지 않는 편이 좋으며, 가압류등기만 있으면 청구금액을 살펴보고 집이 경매되더라도 문제없을 정도의 금액인 경우에만 전세계약을 하는 편이 좋다.
그리고 을구에 근저당권, 전세권 등이 설정되어 있는 경우에도 마찬가지로 집이 경매될 경우의 가격을 생각해서 문제없는 금액일 경우에만 전세계약을 해야 할 것이다.
3. 등기부상 소유자와 계약서를 작성할 것
간혹 전세계약시 등기부상 소유자가 아닌 가족 등이 대리인으로 나와 계약을 하는 경우가 있다. 이 경우에는 소유자의 인감도장이 날인된 위임장과 인감증명서, 신분증 등의 확인을 요청하여 대리인의 권한을 분명히 확인해야 한다.
만약 이에 대한 확인 없이 전세계약을 체결한다면 보증금을 찾기 어려운 상황이 될 수 있으니 세심한 주의가 필요하다.
4. 전입신고와 확정일자
보증금 확보를 위해서는 전세권 설정이 가장 확실한 방법이지만 현실적으로 어려우므로, 입주하는 날 동사무소에서 전입신고를 하고 임대차계약서에 확정일자를 받는 것으로 마무리한다.
전입신고와 확정일자를 받으면 확정일자 이후의 근저당권자, 가압류권자 등 후순위 권리자 보다 우선순위를 가지게 되므로, 이 두 가지는 하루 휴가를 내어서라도 반드시 갖추어야 하는 요건이다.
다만 보증금 7500만 원 이하인 경우 실수로 전입신고만 해놓은 경우라도 경매가 되더라도 주택가격의 1/2 범위 내에서 2,500만 원까지 최우선으로 돌려받을 수 있다.
