경매를 통하여 돈을 벌 수 있는 방법 ①
경매를 통하여 돈을 벌 수 있는 방법 ①
  • 김화철 변호사
  • 승인 2012.02.11 01:03
  • 댓글 0
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김화철 변호사의 알기 쉬운 생활법률
▲ 김화철 변호사.

요즘같이 부동산 가격이 제자리 걸음을 하는 시기에는 부동산 투자를 통하여 돈을 벌기가 쉽지 않아 보인다. 그럼에도 많은 사람들이 관심을 가지고 수익을 올리는 분야가 경매와 공매다.

법률적인 면에서만 살필 때 고수익을 올릴 수 있는 경매 물건은 유치권, 법정지상권, 가등기, 가처분 등이 있는 까다로운 물건일 것이다.

그 가운데 단연 말도 많고 탈도 많은 분야가 유치권이다. 유치권이란 타인의 물건에 대해 채권이 있는 자가 그 채권을 변제 받을 때까지 물건을 점유할 수 있는 권리를 말하는데, 쉽게 생각하면 건물 공사를 한 업자가 공사비를 받지 못한 경우 낙찰자 등으로부터 공사비를 받을 때까지 건물을 계속 점유할 수 있는 권리 등으로 이해하면 된다.

유치권이 성립하기 위해서는 먼저 유치권자가 주장하는 채권이 물건에 관하여 생긴 채권이어야 한다. 대략 공사비, 인테리어비, 수리비 등을 생각할 수 있다.

두 번째로 물건에 대한 점유가 적법하고 계속되어야 한다. 가끔 건물 외벽에 현수막으로 ‘유치권 행사 중’이라고 표시한 경우가 있는데, 이러한 경우라도 유치권을 주장하는 자가 실제로 건물을 점유하고 있지 않으면 유치권은 인정되지 않는다.

또 유치권을 주장하는 자가 주거침입이나 폭력적 행위를 통하여 점유를 개시한 경우라면, 적법한 점유가 아니므로 유치권이 인정될 수 없다고 보아야 한다.

그리고 가장 많이 남용되는 유치권 주장이 임차인의 유치권 주장인데, 우선 임차보증금 반환채권은 유치권을 주장하는 근거가 될 수 없다.

인테리어비 등의 유익비 상환청구권도 통상 임대차계약서에 원상회복특약이 존재하여 비용청구가 인정될 수 없는 경우가 많으므로 임차인의 주장이 법률적으로 인정될 수 없는 사례가 꽤 있다.

결론적으로 위와 같은 기준에 입각하여 허위 유치권자를 가려내 몇 번 유찰된 부동산을 저렴하게 낙찰 받는다면, 매우 높은 수익률을 올리는 일도 가능하다.


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