경매를 통하여 돈을 벌 수 있는 방법 ①
김화철 변호사의 알기 쉬운 생활법률
요즘같이 부동산 가격이 제자리 걸음을 하는 시기에는 부동산 투자를 통하여 돈을 벌기가 쉽지 않아 보인다. 그럼에도 많은 사람들이 관심을 가지고 수익을 올리는 분야가 경매와 공매다.
법률적인 면에서만 살필 때 고수익을 올릴 수 있는 경매 물건은 유치권, 법정지상권, 가등기, 가처분 등이 있는 까다로운 물건일 것이다.
그 가운데 단연 말도 많고 탈도 많은 분야가 유치권이다. 유치권이란 타인의 물건에 대해 채권이 있는 자가 그 채권을 변제 받을 때까지 물건을 점유할 수 있는 권리를 말하는데, 쉽게 생각하면 건물 공사를 한 업자가 공사비를 받지 못한 경우 낙찰자 등으로부터 공사비를 받을 때까지 건물을 계속 점유할 수 있는 권리 등으로 이해하면 된다.
유치권이 성립하기 위해서는 먼저 유치권자가 주장하는 채권이 물건에 관하여 생긴 채권이어야 한다. 대략 공사비, 인테리어비, 수리비 등을 생각할 수 있다.
두 번째로 물건에 대한 점유가 적법하고 계속되어야 한다. 가끔 건물 외벽에 현수막으로 ‘유치권 행사 중’이라고 표시한 경우가 있는데, 이러한 경우라도 유치권을 주장하는 자가 실제로 건물을 점유하고 있지 않으면 유치권은 인정되지 않는다.
또 유치권을 주장하는 자가 주거침입이나 폭력적 행위를 통하여 점유를 개시한 경우라면, 적법한 점유가 아니므로 유치권이 인정될 수 없다고 보아야 한다.
그리고 가장 많이 남용되는 유치권 주장이 임차인의 유치권 주장인데, 우선 임차보증금 반환채권은 유치권을 주장하는 근거가 될 수 없다.
인테리어비 등의 유익비 상환청구권도 통상 임대차계약서에 원상회복특약이 존재하여 비용청구가 인정될 수 없는 경우가 많으므로 임차인의 주장이 법률적으로 인정될 수 없는 사례가 꽤 있다.
결론적으로 위와 같은 기준에 입각하여 허위 유치권자를 가려내 몇 번 유찰된 부동산을 저렴하게 낙찰 받는다면, 매우 높은 수익률을 올리는 일도 가능하다.